Lad os antage, at en køber erhverver en ejendom til kr. 1.000.000. Denne ejendom kan belånes med realkreditlån op til 80 procent eller kr. 800.000.
Disse kr. 800.000 kan skaffes ved, at køber enten optager et obligationslån eller et kontantlån.
Forskellen er, at kunden på obligationslånet betaler kurstabet kontant (får mindre udbetalt!), hvorimod kurstabet på kontantlånet bliver indregnet i renten, som derved bliver højere.
Obligationslån vs. kontantlån
|
Kontantlån |
|
Obligationslån |
| Obligationsrente |
6 |
|
6 |
| Lånerente |
7,01359 |
|
6 |
| Hovedstol |
800.000 |
|
889.000 |
| Obligationsrestgæld |
889.000 |
|
889.000 |
| Kurs |
90 |
|
90 |
| Kurstab – betales kontant |
|
|
89.000 |
| Kurstab indregnes i renten |
89.000 |
|
|
| Kontant provenu (udbetalt excl. omk.) |
800.000 |
|
800.000 |
| Bruttoydelse år 1 |
68.100 |
|
68.545 |
Nettoydelse år 1 efter
pinsepakke (skat 32,5 procent) |
48.622 |
|
49.835 |
Som det fremgår, har obligationslånet på kr. 889.000 en rente på 6 procent, og kontantlånet på kr. 800.000 får en rente på 7,01359 procent.
Kontantlånet bliver billigere efter skat, men det skal ses op mod risikoen for en efterfølgende kursavancebeskatning, som jf. nedenstående kan løbe op i ganske betydelige beløb.
Man skal være meget opmærksom på, at der i forbindelse med både obligationslånet og kontantlånet er solgt den samme type obligationer for kr. 889.000. Og da alle realkreditlån skal indfries ved indlevering af de bagvedliggende obligationer, skal både kontantlånet og obligationslånet indfries ved indlevering af for kr. 889.000 obligationer, som låntager må købe til markedspris.
Hvis man forestiller sig, at huset kort tid efter skal sælges, fordi familien f.eks. skal flytte til den anden ende af landet pga. nyt job, så er kursen måske steget til 95, og nu koster det kr. 844.550 at indfri det lån, som man kun fik udbetalt med kr. 800.000, da det blev etableret.
Sælger får altså et kurstab på kr. 44.550 i forbindelse med den ekstraordinære førtidige indfrielse af lånet.
